スペース活用系投資を徹底比較!(民泊・貸し会議室・マンスリー、パーティスペース他)

ビジネス

近年、スペース活用系の投資が流行ってますが、多種多様な投資方法・運用方法があります。どの投資方法にもメリットとデメリットがありますのでこの記事で見極めて最適な投資を行いましょう。

この記事は以下のような方向けに執筆しています。
・空き物件、空きスペースをどのように活用しようか迷っている方
・物件を賃貸して投資しようと考えている方
・小額投資をお考えの方
・すでにスペース活用投資をしているが儲かってない方
・騙されて投資をしてしまい、どうにか収益化したい方

スペース活用方法の紹介

  • 普通賃貸(マンション経営)
  • 民泊(住宅宿泊事業)
  • 貸し会議室
  • パーティスペース
  • マンスリーマンション
  • レンタルサロン
  • シェアオフィス

現在主流なものだけをピックアップしてもこれだけ多くのジャンルがあります。

それぞれの投資の比較!

スペース活用投資の比較表はコチラ!

(ワードプレスに埋め込もうと思ったのですが、スキル不足か、エラーで埋め込めず。。)

※上記表は私の経験と独自の知見により作成したものです。

それぞれの投資方法のメリット・デメリット

比較表をもとに、一つずつの投資方法(ビジネス)のメリット・デメリットを挙げて、投資すべきかどうかを分析していきます。

普通賃貸

普通賃貸とは投資家としての第一歩で有名な、いわゆるマンション経営のことを指しています。
言わずもがな、不動産投資の大定番。
スペース活用投資と呼ぶのも怪しいですが、比較対象として載せています。

メリット

一度入居してしまえば安定的に売り上げが立ち、入居者持ちで保証会社に入るため家賃回収のリスクが低く、堅実に稼げる投資と言えるでしょう。
入居者の審査が厳しいことが多く、一度入居してしまえばほとんど運営の手間が掛かりません。
そのため、地方では自分で管理する投資家(大家さん)が多いのです。

デメリット

1件ごとの収益性は低く、マンション1棟ごと所有していないと収益はほとんど生まれません。
悪質なワンルームマンション業者に言いくるめられて、収益の出ない物件を買ってしまうという話も多く聞きます。その場合は入居者が入っているのに毎月赤字に陥る、なんてことも。
また、物件が古くなると賃貸が付きにくくなるので、定期的なメンテナンスにもお金が掛かります。

民泊

民泊は、爆発的な訪日外国人観光客の増加により、数年前から一世を風靡した投資です。
物件をホテル仕様に変えて、お客さんを泊まらせて宿泊費をもらう仕組みとなっています。
流行が始まった2015年頃には、宿泊施設の不足によって「民泊部屋を作れば作るほど儲かる」というレベルでした。
筆者であるタローも、一時期は民泊バブルに踊っていました。
(家賃10万の部屋が、1ヶ月の売上100万円を超えるなんてこともザラにありました。)

近年のコロナウィルスにより、宿泊業界全体が大ダメージを受けておりますが、実は1~2年前から大手資本がどんどん参入してきて明らかに飽和状態でした。
そのため今から参入するならば他とは一線を画すような差別化が必要です。

メリット

民泊はなんといっても、一攫千金を狙うことが出来ることが最大のメリットです。
上手くやることによって、家賃に対して、数倍の売上をたたき出すことが出来ます。
また、自己運営をされる場合は、宿泊者との日々のやり取りで英語を使わざるを得ない状況が作れるため、「お金を儲けながら語学のレベルアップを図る」ことも魅力の一つです。

デメリット

民泊は当初、法の抜け道を付いたビジネスだったため、2017年に大規模な法整備が行われました。(民泊宿泊事業法)
そのため、開始前に認可を取ることが必要な上、1年間のうち180日しか貸すことが出来ず(ホテル免許を取れば年中運営可能)ノウハウをもった運営者でないと収益化が難しいビジネスとなりました。
そもそも、宿泊者とのやり取りが多い、競合が多い、清掃が大変、トラブルが多い、、、など、非常に人的コストの掛かるビジネスなのです。

貸し会議室

貸し会議室はその名の通り、ミーティングをしたいビジネスマン等に時間貸しで会議室を貸し出すビジネスです。
主に、都心部の駅から近い立地に点在し、ワンルームタイプの狭い物件の一室を利用されています。
昨年までは、徐々に需要が高まり堅実に稼げるビジネスでした。
今年はコロナウィルスの影響によるリモートワークの流行で、需要が急激に高まっているビジネスです。

メリット

貸し会議室は、法律での規制が特になく、初期に用意するものも少ないため投資初心者でも簡単にオープンすることが出来ます。
また、利用者には常識的なビジネスマンが多くほとんど部屋を汚しません。そのため、やりとりの手間が少なく、トラブルが起きづらく、清掃もほとんど要らないという、管理コストがとても低いビジネスなのです。

デメリット

貸し会議室は収益性が低いことが最大のデメリットです。
場所にもよりますが、基本的には1時間1,000円程度の値段設定のため、大儲けすることは出来ません。
また、立地によって集客力が大幅に変わるので、駅からとても近い物件でないと収益が上がりづらいです。

 

パーティスペース

スペースマーケットなどのポータルサイトに掲載されるパーティ向けのレンタルルームです。
イメージとしては、大学生グループが複数人でお酒やご飯を持ち寄り宴会をしたり、若い女性が複数人で集まって女子会をする場所と考えて頂ければ簡単に想像がつくかと思います。

メリット

パーティスペースは1時間当たりの単価が高く取れるのが特徴です。
どんな部屋にするかの自由度が非常に高く、差別化を徹底した独創的な部屋を作ることが出来ます。上手くバズれば、立地や単価に関係なく集客できるため、収益性が高いビジネスなのです。
また、昨今はYoutuberの動画配信やコスプレイヤーの撮影、リモート飲みの場所に使われたりと、今後ますますニーズは拡大していくと言われています。

デメリット

同じような場所貸しビジネスである貸し会議室と比べて、とても手間が掛かります。
パーティする利用者が夜間に騒いで近隣からのクレームが発生したり、お酒に酔った利用者が散らかして掃除に時間が掛かる、というのが主な原因です。
また、パーティスペースの性質上、土日にお客さんが集中することで予約が偏り、上手く予約が取り切れないこともしばしば。
競合のパーティスペースに負けないように、とにかくインスタ映えするような部屋を作ったり、
お客さんに飽きられないように季節ごとに模様替えするなど、人的コストの掛かるビジネスとなっています。

マンスリーマンション

1ヶ月毎の短期の賃貸として住むことが出来るマンスリーマンション。
特に出張の多いビジネスマンにとっては欠かせないものです。
また、最近は「ものを所有しない」ことが流行っていて、1つの場所に長く住まずに数か月ごとにマンスリーマンションを転々とする人も増えています。
最近では住まいのサブスクリプションサービスも出てくるほど、注目されているビジネスです。
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メリット

普通賃貸と比べて、収益性が高いことがマンスリーマンションの魅力です。
(通常の家賃の1.5~2倍程度が相場)
基本的には、入居者が家具を持ち込んだり部屋の装飾をすることが多いため、最低限の家電と家具のみ揃えるだけで初期費用は少なくて済みます。

デメリット

都心部の駅近の立地ではプロの不動産屋が管理するマンスリーマンションが多く点在し、価格競争になっています。
また、民泊を辞めた部屋をマンスリーマンションに切り替えることも多いため、競合はさらに増えてくると考えられます。
マンスリーマンション集客のポータルサイトには不動産屋しか登録が出来ませんので、不動産屋に管理手数料を取られることもデメリットと言えるでしょう。

 

レンタルサロン

レンタルサロンは、マッサージ師やエステティシャンが借りて施術するレンタルスペースです。
副業やフリーランスの施術師が増えていて、ニーズが高まっています。
詳細は以下をご覧ください。

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レンタルサロンとはなんなのか、レンタルサロンの仕組み、家賃収入などを分かりやすく説明しています。

メリット

なんといってもニッチな業界のレンタルスペース。
競合が少ないため、自然と集客でき、収益化も簡単になります。
また、やり方次第で安定稼働させることも、収益特化で儲けることも出来るのです。

デメリット

時間貸しを多くやるのであれば収益が高い分、手間も増えます。
不特定多数が出入りする機会が多ければ多いほど清掃やお客さんとのやりとりの人的コストは大きくなっていくでしょう。
一部、美容師が行う施術について(マツエクなど)は役所での美容所登録が必要です。
また、外国人の方が行うアンダーグラウンドなマッサージ業に使われないように入居審査をしっかり行うべきです。


ちなみに、レンタルサロンと同じように、
【ニッチな業界×レンタルルーム】を思いつけたら儲かる可能性が高いです!
ぜひ探してみましょう。
というか、知ってたら教えてください。(笑)

シェアオフィス

シェアオフィスは近年かなり増えてきた、不特定多数の人がシェアしながら使うオフィスのことです。
イメージとしては、カフェで仕事をしている風景を想像して頂ければわかりやすいかと思います。
また、ヴァーチャルオフィスとして住所だけ貸すことも出来ます。
その場合は、毎月1000円程度で貸し出すことになりますが、これが1万人いるとどうなるでしょうか。。大変な売上になります。しかもコストほぼゼロ。(この辺はまた追々記事を書きます)

メリット

近年、独立する人や副業でシェアオフィスを使う方が増えており、ニーズが高まっています。
運営の手間としてはほとんど無く、ビジネス利用者が多いため、使い方も丁寧です。
立地によってはカフェのように利用したいビジネスマンが日々訪れるなど、お客さんが自然と集まりやすい業態でもあります。

デメリット

シェアオフィスのため、不特定多数の人間が日々出入りします。
そのため、受付にはスタッフを置く必要があり人件費が掛かります。
また、最近は大手資本のシェアオフィスが増えているため、何も考えずにオープンすると競合に勝てない可能性が高いです。
個人事業主やフリーランス相手のため入居審査は緩くしなければならないことから、
犯罪利用をされないように日々注意していくことが必要です。

まとめ

投資初心者の方なら、貸し会議室、レンタルサロン、シェアオフィスへの投資がお勧めです!

一攫千金狙いの方なら、融資を使ったマンション経営(普通賃貸)や、民泊やパーティスペースも選択肢にいれて考えても良いかもしれません。

あなたの現在の財力に合わせて最適な投資方法で、収益最大化を目指しましょう。

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